Come cambia il mercato dopo la Riforma 2025

Per decenni, ricevere o acquistare un immobile proveniente da una donazione è stato un “marchio d’infamia” giuridico. Il rischio che un erede legittimario potesse bussare alla porta anni dopo per riprendersi il bene rendeva queste case difficili da vendere e quasi impossibili da ipotecare senza costose polizze assicurative.

La Legge 182/2025 ha finalmente sciolto questo nodo, trasformando la donazione da titolo “debole” a strumento sicuro.

1. La fine dell’incertezza: cosa cambia per chi compra

Il cuore della riforma è il superamento della cosiddetta azione di restituzione contro i terzi.

• Ieri: Se una donazione ledeva la quota di un erede (legittimario), quest’ultimo poteva reclamare la proprietà dell’immobile anche se questo era stato nel frattempo venduto a un’altra persona. Il bene restava “instabile” per anni.
• Oggi: Il diritto dell’erede non colpisce più la casa, ma la disponibilità finanziaria di chi ha ricevuto la donazione. L’acquisto del terzo è definitivamente salvo, a meno che non sia stata trascritta una domanda di riduzione prima del passaggio di proprietà.

In sintesi: il conflitto tra eredi diventa una questione di soldi (credito) e non più di mattoni (proprietà).

2. Il regime transitorio: attenzione alle date

La riforma non cancella il passato con un colpo di spugna, ma prevede una fase di passaggio per tutelare i diritti già esistenti:

• Per le successioni già aperte: Gli eredi che vogliono far valere il vecchio regime contro i terzi acquirenti hanno un tempo limitato (sei mesi dall’entrata in vigore) per notificare e trascrivere un atto di opposizione o la domanda di riduzione.
• Scaduto il termine: Il nuovo sistema di protezione degli acquisti diventa universale, garantendo la stabilità dei trasferimenti.

3. Banche e Mercato: un nuovo scenario

Questa svolta ha un impatto immediato sull’economia reale:

• Mutui più semplici: Venendo meno il rischio che l’ipoteca cada insieme alla proprietà, le banche non hanno più motivo di negare finanziamenti su immobili donati.
• Pianificazione familiare: La donazione torna a essere il modo più naturale per i genitori di aiutare i figli a comprare casa o per anticipare la successione senza timore di bloccare la circolazione del bene per il futuro.

4. Il fisco diventa più chiaro (D.Lgs. 139/2024)

Parallelamente alle novità civili, anche il fisco si è snellito. La revisione dell’imposta sulle successioni e donazioni ha introdotto una netta separazione tra vita e morte:

1. Stop al coacervo: Le donazioni fatte in vita non si sommano più all’eredità finale per il calcolo delle franchigie successorie. Questo rende la pianificazione fiscale molto più prevedibile.
2. Agevolazioni “Prima Casa”: Restano validi i benefici per le imposte ipotecarie e catastali se il beneficiario della donazione possiede i requisiti per l’abitazione principale.

In sintesi: i tre pilastri della riforma

La donazione smette di essere un’anomalia del mercato e torna a essere uno strumento ordinario di gestione del patrimonio, allineando l’Italia ai principali standard europei.